30年期固定房贷利率站上7%之后，美国买房人开始换打法：既然固定利率吃不消，那就改借浮动利率贷款。抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，截至9月18日的一周，可调利率房贷（ARM）在房贷申请中的占比达到9.8%，创2023年11月以来新高——而一周前，这一比例远没这么高。
同一周，30年期固定房贷的平均签约利率升到7.12%，为2024年5月以来最高。MBA首席经济学家弗兰坦托尼说得直白："固定利率高得离谱，更多借款人选择了ARM。"五年期ARM（5/1 ARM）的利率比固定利率低出一个多百分点。Bankrate周一的数据也对得上：30年期固定利率约7.22%，五年期ARM约6.52%，差了约七十个基点。
ARM的逻辑很简单：开头几年利率锁定在较低水平，之后就跟着市场基准利率浮动。省下的利息是真省，风险也是真风险——锁定期一过，如果届时利率更高，月供会跟着涨。按MBA的口径，最近几周固定利率加速上行，直接把人逼进了浮动利率的门。
浮动利率贷款在2007至2009年那场房地产崩盘里可不是无辜的。当时宽松放贷标准下的次级ARM是违约潮的重灾区：美联储数据显示，2007年次级可调利率房贷的严重逾期率一度攀升到近16%。危机后联邦法规已经限制ARM利率在一定周期内能涨多少，当年那种气球式月供冲击不会简单复制，但"先便宜后涨价"的结构没变。
买房人转向ARM的同时，整体贷款申请量在萎缩：MBA称截至9月18日的一周，贷款申请总量下降约2%，连续第三周下滑；购房申请环比降1%、同比降11%，再融资申请跌到2025年2月以来最低、同比暴跌62%。换句话说，利率高到把一部分人直接逼出了市场，留下来的人里，越来越多选择赌浮动利率。MarketWatch的判断更狠：8%的房贷利率"并非不可能"。房贷利率一般紧跟10年期美债收益率——后者本周中段再次触及5%，而自今年2月底美以联合打击伊朗以来，美债收益率飙升，房贷利率累计上涨已超过100个基点。
选ARM的人赌的其实是同一件事：锁定期结束前，利率能降下来。赌赢了，省下一大笔利息；赌输了，月供反而更高。开发商已经在用脚投票：美国人口普查局数据显示，8月新建住宅售价中位数同比下跌5.8%，为14个月来最大降幅；截至9月24日，42%的在售挂牌降了价。在这个市场里，浮动利率是买房人最后能抓住的一根稻草，也是悬在头顶的一把刀。