美国房市可能迎来一场"代际交接"。房地产网站 Realtor.com 最新发布报告《一个世代的收官》（Closing Time for a Generation）：婴儿潮一代和沉默一代目前拥有并居住着1390万套住房，预计在2026至2036年间陆续释放到市场上。但首次购房者别高兴太早——这些房子大多不是你们买得起的小户型。
报告作者、Realtor.com 经济学家徐佳怡（Jiayi Xu）测算，这1390万套比过去十年老年家庭的释放量多出约34%（多350万套），也比婴儿潮和沉默一代自己过去十年的释放量多出74%（多590万套）。释放节奏逐年加快：2027年每年释放约127万套，到2036年升至约152万套。2029年前后，婴儿潮一代将超过沉默一代，成为新增库存的主要来源。
问题在于户型。1390万套中，3到4卧的家庭房占990万套（71.2%），年均释放近100万套；5卧以上的大户型360万套，年均36万套——这部分几乎占近年大户型挂牌量的三分之二。而首次购房者最需要的0到2卧小户型，十年只释放38万套，年均3.8万套，仅占近年首套房挂牌量的3.2%。
为什么小户型放不出来？因为老房主们不缺钱。70到79岁的首套房主中，近四分之三已经还清房贷；相比之下，家庭房主的还清比例是65.1%，大户型房主只有58.9%。没有月供压力，就没有搬家的动力。虽然婴儿潮和沉默一代估计拥有133万套首套房（占这个细分市场的51.3%），但未来十年释放的还不到三分之一。
报告列出的释放渠道包括：房主去世、搬入养老护理机构、家庭合并，以及转成出租房。换句话说，这不是一场"抛售"，而是一场缓慢的代际更替。两代人持有的自住房总量将从现在的约3670万套，降至2036年的2280万套。
徐佳怡对福克斯商业频道说，对首次购房者的直接影响有限，但存在一条间接渠道：现有首套房主"以小换大"时，他们的小户型会进入市场——只是有滞后。换句话说，婴儿潮释放的大房子先被改善型买家接走，他们的旧小房再流向市场，链条转完可能要好几年。
对美国房市而言，未来十年库存确实会显著增加，但结构错配意味着"有房可买"不等于"买得起的房"。首次购房者真正要等的，可能不是婴儿潮的房子，而是利率和房价的双双回落。