房地美周四公布的周度调查显示，美国30年期固定房贷利率本周平均升至7.28%，较上周的7.03%上涨整整25个基点，为2022年10月以来最大单周涨幅，也是自2023年11月以来的最高点。抵押贷款银行家协会（MBA）的数据同样刷新纪录：截至9月25日的一周，30年期固定利率上升18个基点至7.30%，连续第六周上涨，也是2023年11月底以来最高水平。Mortgage News Daily 的日度跟踪口径更高，本周二一度报7.58%——距离2023年底约7.8%的上一轮峰值已不远。
推高房贷利率的是债市动荡。基准10年期美债收益率本周一度冲上5.28%至5.34%，创二十多年来的最高水平，第三季度录得1994年以来最大季度涨幅；30年期美债收益率则冲高到5.68%。房贷利率并不直接跟随美联储的短期基准利率，而是紧跟10年期美债收益率——投资者担忧伊朗战争和高企的政府支出将重新推高通胀、迫使美联储把利率维持在高位更久。市场已在计价美联储年底前至少再加息一次。自2月底美以对伊朗开战以来，房贷利率累计上涨已超过120个基点。
高利率正在把借款人逼到场外。MBA 称，上周抵押贷款申请总量下降6%，连续第四周下滑：购房申请降4%，再融资申请降8.7%；购房申请同比减少14%，再融资同比暴跌56%，双双跌至2025年以来最慢的周度节奏。Realtor.com 9月报告显示，全国约20.8%的挂牌房源在降价促销，同比上升0.9个百分点。资本市场同步承压：iShares 美国住宅建筑 ETF 9月下跌8.1%，为2023年以来最差的9月表现。
Bright MLS 首席经济学家丽莎·斯特万特表示："很明显，秋季更高的利率正在导致需求回落，卖家不得不调整定价预期，给出更多让步。"但她同时强调房价崩盘不会到来：疫情时期超低利率的"锁房效应"形成了一个供给下限——大量房主宁可不卖房也不愿放弃低利率老贷款，库存不会爆发；高收入和全现金买家的需求目前仍有韧性，整体房价中位数今年秋季仍可能上涨。KPMG 首席经济学家黛安·斯旺克形容眼下的通胀形势是"纸面降温、底下滚烫"，衡量通胀的标尺变了，通胀本身没变。
房贷市场现在盯着两件事：美联储年底前是否真的加息，以及能源价格会不会继续推升通胀。眼下市场正滑入传统的冬季淡季，需求本就不旺，利率环境加上地缘政治不确定性让今年的秋季停滞来得比往年更早。买家唯一的好消息是：退场的利率敏感型买家少了，竞争没那么激烈——但代价是每月月供比几个月前高出一截。
（消息来源：房地美、MBA、Barron's、MarketWatch、CNN、Realtor.com、Trading Economics、Bright MLS、KPMG）