可调利率房贷重置潮来临，部分房主月供将涨逾千元

可调利率房贷重置潮来临，部分房主月供将涨逾千元

十五万房主今年首次面临利率重置

美国抵押贷款数据公司 ICE Mortgage Technology 的最新《抵押贷款观察》（Mortgage Monitor）报告显示，2026 年约有 15 万名持有可调利率房贷（ARM）的房主将迎来贷款的首次利率重置，其中约 6.4 万人的重置时间集中在 8 月至 12 月。这批贷款多在疫情期间低利率环境下发放，当初的固定利率极低，如今优惠期结束，月供将按新利率重新计算。

明年重置规模更大，2028 年还有十五万笔

重置压力在未来两年还会加大。ICE 数据显示，2027 年约有 18 万笔 ARM 贷款首次重置，2028 年另有约 15.5 万笔。全国广播公司（CNBC）、《纽约邮报》、住房金融媒体 HousingWire、National Mortgage News 等多家媒体均引用了同一份报告。这意味着从今年下半年到 2028 年，累计约有近 50 万个美国家庭要面对"优惠期结束、月供跳涨"这一关。

2020 年七年期贷款受损最重

重置冲击的分布很不均匀。ICE 估计，2027 年重置的贷款中，约 7.4 万笔是 2020 年发放的七年期 ARM，这批借款人受影响最大：利率中位数将从 2.75% 跳升至 5.79%，月供中位数增加约 1,066 美元，涨幅 36%，相当于一年多付近 1.28 万美元。这批贷款当初利率极低、余额较高、且利率调整上限也更高，几个因素叠加，落差格外大。2027 年全部重置借款人的中位数则是利率上升约 2.2 个百分点，月供增加 645 美元，涨幅 24%。

整体风险有限但新一代 ARM 已在积累

从全市场看，压力仍属可控。ICE 统计，全美现有约 310 万笔活跃的第一顺位 ARM，为五年半来最多，但只占活跃抵押贷款的 5.6%，且多数尚在固定利率期内，目前只有约三分之一开始调整。对多数存量借款人来说，加息 25 个基点传导到贷款上，月供中位数只增加约 14 美元；2022 年以后发放、中位余额约 34 万美元的贷款增加约 53 美元。ICE 抵押贷款与住房市场研究主管 Andy Walden 表示，ARM 对高固定利率下的购房者有吸引力，但整体可调利率敞口依然有限。

三十年固定利率重回 7% 推高重置成本

重置成本之所以高，根源是市场利率早已今非昔比。ICE 的三十年期固定利率指数 9 月首次突破 7%，为 20 个月来首次，月末收于 7.31%，创 2023 年 11 月以来最高。房贷银行家协会（MBA）数据显示，ARM 在房贷申请中的占比已超过 10%，为约一年来最高，远高于年初的 7%；ARM 在利率锁定中的占比也超过 11%，接近四年高位。Optimal Blue 数据解决方案总监 Brennan O'Connell 提醒，2022 年美联储开始加息前后发放的大量 5/1 ARM 将在 2027 年陆续重置，届时新利率可能比现在高出 200 个基点——今天新借 ARM 的人，正在为下一轮重置潮埋下伏笔。

房贷负担创近两年最差，房主有何选择

负担能力早已承压。以中位数房价、两成首付计算，如今买家的本金加利息月供为 2,383 美元，占家庭收入中位数的 31.7%，为近两年最差。ICE 估算，要回到 40 年平均水平，需要房贷利率下降 2.6 个百分点，或家庭收入上涨 32%，或房价下跌 24%，或三者组合。对即将重置的房主而言，行业人士建议的做法包括：提前联系贷款服务商了解新月供、比较转成固定利率贷款或再融资的成本、评估是否能承受冲击。9 月全美房价同比仅上涨 1.4%，涨幅明显放缓，再融资与卖房套现的空间都在收窄。重置潮会否演变成断供潮，保险与再保险端已现端倪——抵押保险公司 Essent 的赔付严重程度指标从 67% 升至 85%，值得持续关注。