可調利率房貸重置潮來臨，部分房主月供將漲逾千元

可調利率房貸重置潮來臨，部分房主月供將漲逾千元

十五萬房主今年首次面臨利率重置

美國抵押貸款數據公司 ICE Mortgage Technology 的最新《抵押貸款觀察》（Mortgage Monitor）報告顯示，2026 年約有 15 萬名持有可調利率房貸（ARM）的房主將迎來貸款的首次利率重置，其中約 6.4 萬人的重置時間集中在 8 月至 12 月。這批貸款多在疫情期間低利率環境下發放，當初的固定利率極低，如今優惠期結束，月供將按新利率重新計算。

明年重置規模更大，2028 年還有十五萬筆

重置壓力在未來兩年還會加大。ICE 數據顯示，2027 年約有 18 萬筆 ARM 貸款首次重置，2028 年另有約 15.5 萬筆。全國廣播公司（CNBC）、《紐約郵報》、住房金融媒體 HousingWire、National Mortgage News 等多家媒體均引用了同一份報告。這意味着從今年下半年到 2028 年，累計約有近 50 萬個美國家庭要面對"優惠期結束、月供跳漲"這一關。

2020 年七年期貸款受損最重

重置衝擊的分佈很不均勻。ICE 估計，2027 年重置的貸款中，約 7.4 萬筆是 2020 年發放的七年期 ARM，這批借款人受影響最大：利率中位數將從 2.75% 跳升至 5.79%，月供中位數增加約 1,066 美元，漲幅 36%，相當於一年多付近 1.28 萬美元。這批貸款當初利率極低、餘額較高、且利率調整上限也更高，幾個因素疊加，落差格外大。2027 年全部重置借款人的中位數則是利率上升約 2.2 個百分點，月供增加 645 美元，漲幅 24%。

整體風險有限但新一代 ARM 已在積累

從全市場看，壓力仍屬可控。ICE 統計，全美現有約 310 萬筆活躍的第一順位 ARM，爲五年半來最多，但只佔活躍抵押貸款的 5.6%，且多數尚在固定利率期內，目前只有約三分之一開始調整。對多數存量借款人來說，加息 25 個基點傳導到貸款上，月供中位數只增加約 14 美元；2022 年以後發放、中位餘額約 34 萬美元的貸款增加約 53 美元。ICE 抵押貸款與住房市場研究主管 Andy Walden 表示，ARM 對高固定利率下的購房者有吸引力，但整體可調利率敞口依然有限。

三十年固定利率重回 7% 推高重置成本

重置成本之所以高，根源是市場利率早已今非昔比。ICE 的三十年期固定利率指數 9 月首次突破 7%，爲 20 個月來首次，月末收於 7.31%，創 2023 年 11 月以來最高。房貸銀行家協會（MBA）數據顯示，ARM 在房貸申請中的佔比已超過 10%，爲約一年來最高，遠高於年初的 7%；ARM 在利率鎖定中的佔比也超過 11%，接近四年高位。Optimal Blue 數據解決方案總監 Brennan O'Connell 提醒，2022 年美聯儲開始加息前後發放的大量 5/1 ARM 將在 2027 年陸續重置，屆時新利率可能比現在高出 200 個基點——今天新借 ARM 的人，正在爲下一輪重置潮埋下伏筆。

房貸負擔創近兩年最差，房主有何選擇

負擔能力早已承壓。以中位數房價、兩成首付計算，如今買家的本金加利息月供爲 2,383 美元，佔家庭收入中位數的 31.7%，爲近兩年最差。ICE 估算，要回到 40 年平均水平，需要房貸利率下降 2.6 個百分點，或家庭收入上漲 32%，或房價下跌 24%，或三者組合。對即將重置的房主而言，行業人士建議的做法包括：提前聯繫貸款服務商瞭解新月供、比較轉成固定利率貸款或再融資的成本、評估是否能承受衝擊。9 月全美房價同比僅上漲 1.4%，漲幅明顯放緩，再融資與賣房套現的空間都在收窄。重置潮會否演變成斷供潮，保險與再保險端已現端倪——抵押保險公司 Essent 的賠付嚴重程度指標從 67% 升至 85%，值得持續關注。