美国九月成屋销售微增，高利率仍把楼市钉在低位

美国九月成屋销售微增，高利率仍把楼市钉在低位

成屋销售小增，仍贴地爬行

美国全国房地产经纪人协会（NAR）10月13日公布，9月成屋销售环比上升1.5%，折合年率399万套，同比下跌2.2%。路透社调查的经济学家原预计销售会降到395万套，实际数据好于预期，但8月销售被下修至环比下降3.2%（此前公布为2.0%），所谓回升部分来自这个更低的基数。自2023年以来，年化销售节奏一直徘徊在400万套上下，远低于疫情前约525万套的常态，9月已是连续第二个月低于400万套。

官方称全年最慢两月出现

NAR首席经济学家劳伦斯·云说，经季节调整后的小幅回升掩盖不了事实：8月和9月是今年销售最慢的两个月，近期利率继续上行意味着有资格买房的人越来越少。他强调，眼下的低迷"显然源于需求不足，而不是供应有限，房贷利率是主因"。NAR同时披露，看房门禁刷卡量同比下降3%。

三十年房贷利率七连涨

房利美调查显示，截至10月8日当周，30年期固定利率平均7.40%，为连续第七周上涨，前一周为7.28%，一年前只有6.30%，是2023年11月16日（7.44%）以来最高。按抵押贷款银行家协会（MBA）口径，截至10月2日当周为7.49%，同样是连续第七周上行，单周涨19个基点，三周累计约半个百分点，为2023年初以来最陡的三周涨幅；当周房贷申请总量环比下降4.2%，已连续第五周回落。

战事推通胀，长端利率被抬高

多家媒体把这轮加息的起点指向2月底开始的美国与以色列对伊朗的军事冲突：油价推升通胀预期，美债收益率走高，房贷利率紧跟长端利率。30年期利率自2月底以来累计上涨142个基点，开战前曾短暂跌破6%。美联储9月已重新加息，MBA预计12月和2027年一季度还会各加一次。

库存回到疫情前，买家却不见了

9月底未售成屋库存环比增1.9%至160万套，为2019年11月以来最高，同比高4.6%；按9月销售速度去化需4.8个月，与8月持平，高于一年前的4.5个月。供应已回到疫情前水平，需求却没有跟上。云表示，库存上升、待售天数拉长给了买家更强的议价能力，卖家必须对本地行情现实，必要时降价或给出其他优惠；蒙特利尔银行经济学家普里西拉·蒂亚加莫蒂认为，意外回升主要来自延迟交割和库存改善。

中位房价创九月历史新高

9月成屋中位价41.75万美元，同比上涨1.3%，为历年9月最高，也是连续第39个月同比上涨，成交多集中在25万至75万美元区间。路透社指出，在11月3日中期选举临近之际，可负担性危机已被推到台前。

首次购房者仅占三成

首次购房者占9月成交的31%，高于8月和一年前的30%，而NAR认为健康楼市需要40%。个人投资者或二套房买家占比从15%升至20%，全款购房占27%。被挤出的，正是必须贷款、预算敏感的普通家庭。

月供占收入两成七超红线

巴伦周刊援引NAR测算：8月利率约6.8%、独栋中位价43.5万美元时，本息月供已占家庭收入27%，而NAR把25%以内视为可负担。按7.3%利率、42.91万美元中位价、首付两成计算，新买家月供约2353美元，比存量借款人1597美元的中位月供高出约756美元、约47%，而存量房贷平均利率只有3.88%。同刊测算，房价需下跌32%才能抵消今天的高利率；NAR研究主管纳迪娅·伊万热洛并不认为会大跌，可负担性更可能靠利率回落、收入上升、房价涨幅放缓的组合逐步改善。

经纪与按揭业先受冲击

成交低迷先传到中介和贷款机构：Bankrate按7.53%的全国均值计算，中位价房产、首付两成的本息月供约2407美元。MBA已把2027年单户住宅按揭发放规模下调5%至略低于2万亿美元（2026年约2.1万亿美元），理由是利率全年保持在7%以上。卖方让利也在扩大，9月降价房源占比为2018年以来的9月最高，也是2022年10月以来任何月份的最高。

明年利率难降，房价难大跌

短期看不到利率大幅回落的理由：通胀已多年高于美联储2%的目标，债券收益率仍在高位。第一信托提醒，买家难指望美联储帮忙，央行已重新开始加息；realtor.com 也报道有联储官员称需要继续加息。换言之，销量大概率继续贴近年内低位，价格靠"慢涨"而非"下跌"消化，买卖双方的拉锯还将持续。