美國九月成屋銷售微增，高利率仍把樓市釘在低位

美國九月成屋銷售微增，高利率仍把樓市釘在低位

成屋銷售小增，仍貼地爬行

美國全國房地產經紀人協會（NAR）10月13日公佈，9月成屋銷售環比上升1.5%，摺合年率399萬套，同比下跌2.2%。路透社調查的經濟學家原預計銷售會降到395萬套，實際數據好於預期，但8月銷售被下修至環比下降3.2%（此前公佈爲2.0%），所謂回升部分來自這個更低的基數。自2023年以來，年化銷售節奏一直徘徊在400萬套上下，遠低於疫情前約525萬套的常態，9月已是連續第二個月低於400萬套。

官方稱全年最慢兩月出現

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲說，經季節調整後的小幅回升掩蓋不了事實：8月和9月是今年銷售最慢的兩個月，近期利率繼續上行意味着有資格買房的人越來越少。他強調，眼下的低迷"顯然源於需求不足，而不是供應有限，房貸利率是主因"。NAR同時披露，看房門禁刷卡量同比下降3%。

三十年房貸利率七連漲

房利美調查顯示，截至10月8日當週，30年期固定利率平均7.40%，爲連續第七週上漲，前一週爲7.28%，一年前只有6.30%，是2023年11月16日（7.44%）以來最高。按抵押貸款銀行家協會（MBA）口徑，截至10月2日當週爲7.49%，同樣是連續第七週上行，單週漲19個基點，三週累計約半個百分點，爲2023年初以來最陡的三週漲幅；當週房貸申請總量環比下降4.2%，已連續第五週回落。

戰事推通脹，長端利率被抬高

多家媒體把這輪加息的起點指向2月底開始的美國與以色列對伊朗的軍事衝突：油價推升通脹預期，美債收益率走高，房貸利率緊跟長端利率。30年期利率自2月底以來累計上漲142個基點，開戰前曾短暫跌破6%。美聯儲9月已重新加息，MBA預計12月和2027年一季度還會各加一次。

庫存回到疫情前，買家卻不見了

9月底未售成屋庫存環比增1.9%至160萬套，爲2019年11月以來最高，同比高4.6%；按9月銷售速度去化需4.8個月，與8月持平，高於一年前的4.5個月。供應已回到疫情前水平，需求卻沒有跟上。雲表示，庫存上升、待售天數拉長給了買家更強的議價能力，賣家必須對本地行情現實，必要時降價或給出其他優惠；蒙特利爾銀行經濟學家普里西拉·蒂亞加莫蒂認爲，意外回升主要來自延遲交割和庫存改善。

中位房價創九月歷史新高

9月成屋中位價41.75萬美元，同比上漲1.3%，爲歷年9月最高，也是連續第39個月同比上漲，成交多集中在25萬至75萬美元區間。路透社指出，在11月3日中期選舉臨近之際，可負擔性危機已被推到臺前。

首次購房者僅佔三成

首次購房者佔9月成交的31%，高於8月和一年前的30%，而NAR認爲健康樓市需要40%。個人投資者或二套房買家佔比從15%升至20%，全款購房佔27%。被擠出的，正是必須貸款、預算敏感的普通家庭。

月供佔收入兩成七超紅線

巴倫週刊援引NAR測算：8月利率約6.8%、獨棟中位價43.5萬美元時，本息月供已佔家庭收入27%，而NAR把25%以內視爲可負擔。按7.3%利率、42.91萬美元中位價、首付兩成計算，新買家月供約2353美元，比存量借款人1597美元的中位月供高出約756美元、約47%，而存量房貸平均利率只有3.88%。同刊測算，房價需下跌32%才能抵消今天的高利率；NAR研究主管納迪婭·伊萬熱洛並不認爲會大跌，可負擔性更可能靠利率回落、收入上升、房價漲幅放緩的組合逐步改善。

經紀與按揭業先受衝擊

成交低迷先傳到中介和貸款機構：Bankrate按7.53%的全國均值計算，中位價房產、首付兩成的本息月供約2407美元。MBA已把2027年單戶住宅按揭發放規模下調5%至略低於2萬億美元（2026年約2.1萬億美元），理由是利率全年保持在7%以上。賣方讓利也在擴大，9月降價房源佔比爲2018年以來的9月最高，也是2022年10月以來任何月份的最高。

明年利率難降，房價難大跌

短期看不到利率大幅回落的理由：通脹已多年高於美聯儲2%的目標，債券收益率仍在高位。第一信託提醒，買家難指望美聯儲幫忙，央行已重新開始加息；realtor.com 也報道有聯儲官員稱需要繼續加息。換言之，銷量大概率繼續貼近年內低位，價格靠"慢漲"而非"下跌"消化，買賣雙方的拉鋸還將持續。